Die Rendite eines Mehrfamilienhauses in Görlitz steht nicht im Exposétext. Sie steht in den Zahlen: Kaufpreis, tatsächliche Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Zustand. Wer diese Positionen sauber rechnet, erkennt in kurzer Zeit, ob ein Objekt ein Investment ist oder ein Problem.
Dieser Beitrag zeigt, mit welchen Kennzahlen Kapitalanleger arbeiten, welche Kosten in Angeboten regelmäßig fehlen und warum die Datenlage eines Objekts am Ende über den Preis entscheidet, gerade am Görlitzer Markt.
Drei Kennzahlen, drei Aussagen
Die Bruttomietrendite ist der schnelle erste Filter: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Sie ist in Sekunden gerechnet und taugt zum Aussortieren, mehr nicht, denn sie ignoriert sämtliche Kosten.
Die Nettomietrendite ist die ehrlichere Zahl. Sie setzt die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten ins Verhältnis zum Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten. Erst hier zeigt sich, was das Objekt tatsächlich erwirtschaftet.
Die Eigenkapitalrendite betrachtet Ihre Perspektive als Investor: Was bleibt im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital, wenn die Finanzierung eingerechnet ist. Über den Hebel der Fremdfinanzierung kann sie deutlich über der Objektrendite liegen, sie reagiert dafür empfindlich auf Zins und Tilgung.
Wer ein Angebot prüft, rechnet alle drei. Eine hohe Bruttorendite bei dünner Nettorendite ist ein Hinweis auf hohe laufende Kosten oder Investitionsstau, und genau dort beginnt die eigentliche Prüfung.
Die Kosten, die im Exposé selten stehen
Zwischen Brutto und Netto liegen die Positionen, die über die tatsächliche Ertragskraft entscheiden. Die Verwaltungskosten für Haus- und Mietverwaltung. Die Instandhaltungsrücklage, die bei älterer Substanz realistisch und nicht kosmetisch angesetzt werden muss. Das Mietausfallwagnis, denn keine Vermietung läuft über Jahre ohne Leerstand oder Ausfall. Und die nicht auf Mieter umlegbaren Betriebskosten.
Dazu kommt der Investitionsbedarf, der nicht in der laufenden Rechnung steht: Dach, Fassade, Stränge, Heizungsanlage. Eine Heizung, die in absehbarer Zeit erneuert werden muss, ist keine Fußnote, sondern ein konkreter Betrag, der in die Kaufentscheidung und in die Preisverhandlung gehört. Seriöse Angebote benennen solche Punkte offen, inklusive der Konsequenz für den Vertrag.
Cashflow nach Steuern: die Zahl für die Monatsplanung
Renditekennzahlen beschreiben das Objekt. Der Cashflow beschreibt Ihren Monat. Er stellt den tatsächlichen Mieteingängen alle laufenden Ausgaben gegenüber: Zins und Tilgung, Verwaltung, Rücklagen, nicht umlegbare Kosten, und bezieht die steuerliche Seite ein, vor allem die Abschreibung auf den Gebäudeanteil, die das zu versteuernde Ergebnis senkt, ohne Liquidität zu kosten.
Ein negativer Cashflow ist dabei nicht automatisch ein schlechtes Investment, gerade in der Anfangsphase mit hoher Tilgung. Er ist aber eine Zahl, die Sie vor dem Kauf kennen müssen, denn die Differenz tragen Sie jeden Monat aus eigener Tasche. Wer das erst nach dem Notartermin rechnet, rechnet zu spät.
Unser Renditerechner weist den monatlichen Cashflow nach Steuern direkt aus, auf Basis Ihrer Eingaben zu Miete, Finanzierung und Steuersatz. Das Ergebnis ist eine Orientierung für Ihre Entscheidung; die individuelle steuerliche Gestaltung gehört zu Ihrem Steuerberater.
Die Datenlage entscheidet über den Preis
Zwei identische Häuser können am Markt unterschiedlich abschneiden, nur weil die Unterlagen unterschiedlich gepflegt sind. Eine vollständige Mietaufstellung mit den tatsächlichen Mieten, die Mietverträge, die dokumentierte Bauhistorie, der Energieausweis, die Aufstellung der durchgeführten und der anstehenden Maßnahmen: Das ist die Basis, auf der ein Investor rechnet.
Fehlen diese Daten, rechnet der Markt trotzdem, nur gegen den Verkäufer. Lückenhafte Angaben führen fast immer zu einem Risikoabschlag oder zum Absprung des Käufers nach Wochen der Prüfung. Zeit, die beide Seiten verlieren.
Vor diesem Hintergrund arbeiten wir mit strukturierten Datenräumen statt Dateichaos: geprüfte, vollständig aufbereitete Unterlagen an einem Ort, bevor das Objekt in die Vermarktung geht. Sie prüfen, statt hinterherzufragen.
Der Görlitzer Markt aus Anlegersicht
Görlitz bietet eine Kombination, die in dieser Form selten geworden ist: einen großen, weitgehend erhaltenen Gründerzeitbestand und Einstiegspreise, die deutlich unter denen sächsischer Großstädte wie Dresden oder Leipzig liegen. Daraus ergibt sich ein Verhältnis von Miete zu Kaufpreis, das im überregionalen Vergleich regelmäßig attraktive Anfangsrenditen zulässt.
Die Kehrseite gehört in dieselbe Rechnung: Bei Altbausubstanz entscheidet der Sanierungsstand über alles. Ein vollständig saniertes Haus und ein Objekt mit Investitionsstau können in derselben Straße stehen und trennen wirtschaftlich Welten. Wer hier investiert, kauft Substanz und Zustand, nicht die Postleitzahl.
Dazu kommt die Struktur der Stadt selbst: die unmittelbare Nachbarschaft zur polnischen Schwesterstadt Zgorzelec, der Hochschulstandort und eine Altstadt, die als eine der am besten erhaltenen Deutschlands gilt und die Stadt überregional sichtbar macht. Für die Vermietung bedeutet das eine Nachfrage aus unterschiedlichen Gruppen, von Studierenden über Berufspendler bis zu Zuziehenden, die städtisches Wohnen zu erreichbaren Mieten suchen.
Altbau und Denkmalschutz: prüfen statt vermuten
Viele Görlitzer Objekte stehen unter Denkmalschutz. Das bedeutet Auflagen bei Sanierungen, und es kann zugleich steuerliche Effekte eröffnen, etwa über erhöhte Abschreibungen bei Sanierungsmaßnahmen. Beides gehört vor dem Kauf auf den Tisch: die Abstimmungspflichten mit der Denkmalbehörde ebenso wie die steuerliche Seite, die Sie mit Ihrem Steuerberater klären.
Bei der technischen Prüfung zählen die großen Positionen: Dach und Dachstuhl, Fassade, Steigleitungen und Elektrik, Heizungsanlage, Keller und Feuchtigkeit. Die Bauhistorie zeigt, was bereits gemacht wurde, der Rest ist Ihr Investitionsplan für die nächsten Jahre und damit Teil Ihrer Renditerechnung.
Due Diligence in vier Blöcken
Die Prüfung eines Mehrfamilienhauses lässt sich in vier Blöcke ordnen, die parallel laufen können.
Rechtlich: Grundbuch mit Abteilung II und III, Mietverträge inklusive Nachträgen, offene Streitigkeiten, bei Teileigentum die Teilungserklärung.
Technisch: Dach, Fassade, Stränge, Elektrik, Heizungsanlage, Feuchtigkeit. Bei größeren Objekten gehört ein Sachverständiger auf das Dach, nicht nur in den Hausflur.
Wirtschaftlich: die Mietaufstellung gegen die tatsächlichen Zahlungseingänge geprüft, das Mietniveau im Vergleich zur Lage, Leerstand und Fluktuation, Betriebskostenstruktur, Rückstände.
Steuerlich: Kaufpreisaufteilung in Boden- und Gebäudeanteil, Abschreibung, bei Denkmalobjekten die erhöhten Absetzungen für Sanierungsmaßnahmen, jeweils mit dem Steuerberater.
Der Umfang dieser Prüfung hängt am Objekt, der Mechanismus ist immer gleich: Jede Lücke in den Unterlagen ist entweder eine Rückfrage, die Zeit kostet, oder ein Risiko, das in den Preis gehört. Ein vollständiger Datenraum verkürzt diese Phase von Wochen auf Tage, und genau dafür bauen wir ihn auf.
So arbeiten wir mit Kapitalanlegern
Unsere Aufgabe ist, dass Sie schnell und auf belastbarer Grundlage entscheiden können. Dazu gehören die Analyse von Mietstruktur und Ertragslage, die Aufbereitung der Objektunterlagen, die Darstellung der Renditekennzahlen und der strukturierte Datenraum für die Prüfung. Fehlende Unterlagen, etwa aus Grundbuch oder Bauakte, beschaffen wir.
Sie haben einen direkten Ansprechpartner für den gesamten Prozess, von der ersten Anfrage über die Verhandlung bis zur Koordination mit Notar und Bank. Keine Warteschleifen, keine wechselnden Zuständigkeiten.
Wenn Sie ein konkretes Objekt prüfen, rechnen Sie es mit unserem Renditerechner in wenigen Minuten durch: Brutto- und Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und der monatliche Cashflow nach Steuern. Für aktuelle Anlageobjekte in Görlitz fordern Sie den Datenraum-Zugang an oder sprechen Sie direkt mit Marvin Kämpfe.
